Update for ejendomssektoren i Tyskland: Et overblik

I det nye år er der igen nogle ændringer at forvente for ejere og udlejere af fast ejendom i Tyskland. Vi vil gerne give dig et kort overblik.

Arv af fast ejendom vil blive dyrere

V√¶rdians√¶ttelsen af fast ejendom blev √¶ndret med √•rsskatteloven 2022. Overdragelsen af fast ejendom kan blive dyrere, da v√¶rdians√¶ttelsesloven (BewG) √¶ndres med hensyn til arve- og gaveafgift. G√¶lder for v√¶rdians√¶ttelsesdatoer fra den 31.12.2022. Navnlig tilpasses ejendomsrentesatserne og v√¶rditallene for formuev√¶rdiprocedure til det aktuelle markedsniveau. Justeringerne kan f√łre til en stigning i gave- og arveafgiften ved overdragelse af fritliggende enfamiliehuse og dobbelthuse samt ejerlejligheder, for s√• vidt som formuev√¶rdimetoden er relevant i det enkelte tilf√¶lde. De skattefrie bel√łb blev ikke justeret.

Line√¶r afskrivning: Sats forh√łjet fra to til tre procent

Den line√¶re AfA-sats for afskrivning af boligbygninger blev forh√łjet fra to til tre procent fra den 1.1.2023. Dette g√¶lder allerede for boliger, der er f√¶rdigbygget fra januar 2023, og ikke f√łrst - som oprindeligt planlagt - efter den 30.6.2023. I en begr√¶nset periode skal der indf√łres et s√¶rligt afskrivningsfradrag, hvormed fem procent af byggeomkostningerne for nyopf√łrte lejeboliger med energibygningsstandard "Effizienzhaus 40" (EH40/QNG) inden for fire √•r kan fradrages skattem√¶ssigt inden for bestemte gr√¶nser.

Solcelleanlæg: Skattelettelser for små anlæg

Forbundsr√•det har godkendt den √•rlige skattelov 2022 med √¶ndringer for solcelleanl√¶g. Operat√łrer af sm√• anl√¶g skal fritages for indkomstskat, og k√łbet vil fremover v√¶re momsfrit - og der vil v√¶re en ny momssats p√• nul procent. Der er mulighed for skattelettelser for sm√• solcelleanl√¶g med en effekt p√• 30 kilowatt peak (kWp). Allerede i 2022 vil indt√¶gter for s√•danne installationer p√• ejerboliger og lejlighedsbygninger v√¶re fritaget for indkomstskat. Fra 2023 vil oms√¶tningsafgiften ogs√• blive reduceret til nul.

Certificeret WEG-administrator pr. december 2023

Fra den 1. december 2023 kan ejerlejlighedsejere kræve, at der udpeges en certificeret administrator. Lederen skal fremlægge et kompetencebevis eller fremlægge dokumentation for passende uddannelse og kvalifikationer. Oprindeligt skulle dette gælde fra den 1. december 2022. Administratorer, der allerede var udpeget den 1. december 2020, anses for at være certificeret indtil den 1. juni 2024.

Bonus for gasvarmeanlæg i henhold til § 35c EStG bortfalder

Betingelserne for skatteincitamenter for nye varmeanl√¶g i ejerboliger √¶ndres fra den 1. januar 2023 - bonussen for gasvarmeanl√¶g i henhold til ¬ß 35c EStG afskaffes. Der er tekniske minimumskrav til alle energiforanstaltninger, som er beskrevet i "Bekendtg√łrelse om fasts√¶ttelse af minimumskrav til energiforanstaltninger i bygninger til beboelse i henhold til ¬ß 35c i den tyske indkomstskattelov.

Centralvarme på gas: Obligatorisk hydraulisk afbalancering

Senest den 30. september 2023 skal gascentralvarmeanlæg være hydraulisk afstemt i beboelsesejendomme med mindst ti enheder - for andre bygninger gælder dette fra et areal på mere end 1.000 kvadratmeter varmeflade. Indtil den 15.9.2024 gælder forpligtelsen også for boligbygninger med seks eller flere enheder.

GEG-ændring: stramning skridt for skridt

Loven om bygningsenergi (GEG) tr√•dte i kraft den 1. november 2020. En yderligere √¶ndring tr√•dte i kraft den 1. januar 2023 (neds√¶ttelse af det tilladte √•rlige prim√¶renergiforbrug i nye bygninger fra de tidligere 75 % af referencebygningen til 55 %). De planlagte h√łjere krav til varmeisolering vil ikke blive gennemf√łrt forel√łbig. Der er imidlertid blevet bebudet yderligere stramninger for 2024, herunder en solcelleforpligtelse. Der er planlagt en st√łrre √¶ndring af GEG i 2025, som meddelt af det f√łderale arkitektkammer (BAK). GEG indeholder krav til bygningers energikvalitet, udarbejdelse og anvendelse af energiattester og anvendelse af vedvarende energi i bygninger.

BEG-reformen er trådt i kraft

Reformen af det f√łderale tilskud til energieffektive bygninger (BEG) tr√•dte i kraft den 1. januar 2023. Med √¶ndringerne indf√łres der ogs√• en ny bonus p√• 15 procentpoint for seriel renovering. Det betyder, at der g√¶lder nye betingelser for renovering til standarden for energieffektive huse. √Ündringerne medf√łrer ogs√• en ny bonus for seriel renovering.

Tilskud til nye bygninger: Direktivet træder i kraft fra marts 2023

En separat finansieringsretningslinje for "klimavenlige bygninger" forventes at f√łlge den 1. marts 2023. S√¶rligt b√¶redygtige boligbyggerier st√łttes via l√•n til nedsat rente med et maksimalt tilskud p√• 150 000 euro pr. enhed. For klimavenlige boligbygninger uden b√¶redygtighedsm√¶rke kan der s√łges om op til 100 000 euro pr. bolig. Rentesatsneds√¶ttelsen d√¶mper s√•ledes rentebyrden med op til fire procent om √•ret, m√•lt i forhold til almindelige markedsvilk√•r.

CO2-omkostninger: Udlejers andel og administratorens forpligtelser

Loven om CO2-omkostningsfordeling trådte i kraft den 1. januar 2023. Der gælder en gradueret model: Jo bedre energieffektivitet i bygningen, jo mindre er udlejers andel og omvendt. Indtil nu har lejerne betalt alene. Udlejerne vil fremover være forpligtet til at videregive de oplysninger fra varmeregningen eller brændselsregningen, som anvendes til at bestemme, hvordan CO2-prisen fordeles.

Ejendomsmarkedet i Tyskland vil fortsat v√¶re sp√¶ndende i 2023. Hvis du har sp√łrgsm√•l om investering i fast ejendom i Tyskland eller juridiske sp√łrgsm√•l om allerede eksisterende ejendomme, er du velkommen til at kontakte os.
#pm-advokatfirma
Vi svarer p√• sp√łrgsm√•l, som du endnu ikke har t√¶nkt p√•!